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El divorcio en los bienes raíces

Por: Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD

Una de las transacciones más comunes en la industria bancaria es la adjudicación de un bien inmueble a uno de los cónyugues en consecuencia a un  divorcio. 

Francisco y Betzaida estuvieron casados muchos años bajo Sociedad Legal de Bienes Gananciales. Durante su matrimonio compraron una propiedad y así inscribieron la participación de estos en el Registro de Propiedad. La pareja decide divorciarse y, en consecuencia, es necesaria la liquidación de la sociedad legal. 

La sentencia de divorcio emitida por el tribunal incluyó una disposición sobre el acuerdo entre las partes relacionadas al bien inmueble que fuera el hogar familiar. En este caso en particular la sentencia estableció que el inmueble fue adjudicado a Betzaida con una condición de que tiene que liberar a su excónyuge de la obligación personal de este con el banco tenedor de la hipoteca. Esta liberación a favor de Francisco es crucial, pues a su vez se encuentra evaluando alternativas para adquirir una propiedad con su nueva pareja y no podrá cualificar por falta de capacidad de repago en tanto y cuanto su excónyuge no lo libere de la deuda hipotecaria.      

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El primer paso que debe tomar Betzaida es inscribir a su nombre la titularidad en el inmueble que le fue adjudicada mediante sentencia judicial. Esto es un requisito indispensable para la división y adjudicación de bienes gananciales según dispuesto en el Artículo 30 de la Ley 210 de 8 de diciembre de 2015 conocida como “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”. Esta ley se encuentra en pleno efecto y vigor desde el pasado 7 de marzo de 2016. 

En específico, este importante artículo establece que para transferir parte de la titularidad de un bien inmueble perteneciente a la Sociedad Legal de Bienes Gananciales luego de un divorcio, no será requisito previo la división y adjudicación de dicho inmueble entre los miembros de la sociedad legal para que reinscriba a nombre de la parte interesada si en la escritura de adjudicación o de cesión de la participación postganancial las partes adjudican el valor de la participación cedida.  Es requisito indispensable el otorgamiento de la escritura pública de cesión y adjudicación ante notario para transferir parte de la titularidad del bien o bienes pertenecientes a la Sociedad Legal de Bienes Gananciales. 

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En otras palabras, que, en caso de divorcio, la parte a quien se le adjudicó a su favor un inmueble tiene que comparecer en unión a su excónyuge ante un notario público para que este autorice dicha escritura pública. Esto naturalmente también implica que el notario solicitará un estudio de título para verificar el estado registral de la propiedad, un estado de cuenta reciente del CRIM y un balance de cancelación actualizado del banco tenedor de la hipoteca que grava el bien. Además, será necesaria una copia certificada de la sentencia judicial y la notificación del tribunal para acompañarse con la escritura como documento complementario. 

Es preciso aclarar que al amparo de esta nueva ley, una sentencia judicial que provea para el cambio de titularidad no es suficiente en derecho para lograr el cambio deseado en el Registro de la Propiedad. En conclusión, la nueva ley establece como requisito que el cambio de dueño en el Registro de la Propiedad correspondiente solo es posible mediante la presentación al registro de la escritura autorizada por notario público.    

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Asimismo, debe completarse la solicitud al CRIM de la exoneración contributiva de la propiedad a nombre del conyugue adquiriente. Esta escritura debe aprovecharse además para incluir las cláusulas correspondientes para constituir dicha propiedad como el hogar seguro del excónyuge que adviene como único titular.

El autor es abogado financiero con experiencia en derecho corporativo y banca comercial. Para más información, llama al 787-287-3928.