Noticias - Opinion

Hogar seguro: cuando hay más de un títular registral

Por: Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD

Anteriormente nos hemos referimos a la “Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Hoy  evaluamos  quiénes deben comparecer a firmar un Acta de Hogar Seguro  cuando la propiedad de la solicitud pertenece en partes iguales a dos cotitulares. 

Esa pregunta fue contestada por el Tribunal Supremo  el pasado 9 de marzo en  Bones Cruz v. Registrador de la Propiedad 2016 tspr 044.

En dicho caso, don Jesús Bones Pérez acudió a un notario público para solicitar anotar su derecho de hogar seguro en su vivienda principal. El notario accedió pero cuando presentó el acta correspondiente  al Registro de la Propiedad, no logró la inscripción. El Registrador determinó que era necesario que la cotitular de la propiedad compareciera en el acta. El caso llegó hasta el Tribunal Supremo.  

Nuestro más alto Foro explica que el derecho a hogar seguro es una limitación al Art. 1811 del Código Civil en cuanto a que “[d]el cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. 31 LPRA sec. 5171. El Tribunal añade que con anterioridad a la Ley, esa limitación consistía solamente en una cuantía de dinero que estaría exenta de ser embargada por los acreedores. Esa cantidad llegó hasta un máximo histórico de $15,000.  

SI TE INTERESA: Consideraciones al remodelar tu apartamento

No obstante, todo cambió. Una vez aprobada la actual Ley de Hogar Seguro se alteró completamente ese paradigma convirtiendo el derecho de hogar seguro “en una protección al disfrute de un bien inmueble específico, dejando atrás la protección de una cantidad de dinero no sujeta a embargo” (Bones vs. Registrador, supra). 

El resultado es que mediante la Ley de Hogar Seguro vigente este derecho es uno personal con trascendencia real, por lo que es  inscribible en el Registro de la Propiedad. Una vez ejercido el derecho, la propiedad objeto de protección queda protegida de embargos, salvo las excepciones de ley.

Nuestro Foro judicial describe las dos formas en que los propietarios pueden reclamar el derecho de hogar seguro: “en primer lugar, la persona puede reclamarlo en el mismo acto de adquisición del título del bien inmueble. En segundo lugar, en aquellos casos en los que la finca esté inscrita a nombre del titular en el Registro de la Propiedad, el estatuto dispone, en lo pertinente, lo siguiente: Si la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un acta ante notario público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente. 31 LPRA sec. 1858f”.  (Bones vs. Registrador, supra).

SI TE INTERESA: Vitrales: Un regalo de luz y color

El Tribunal dijo que cuando una propiedad pertenece a más de un titular registral, todos los cotitulares deben comparezcan a la autorización del acta notarial en la que se reclama ese derecho.   

Por otro lado, don Jesús alegó la inscripción de su derecho a hogar seguro no requiere el consentimiento de la cotitular pues eso no implica una pérdida ni altera el título de la propiedad del por ciento de la cotitular y lo único que hace es proteger a una familia que tiene una legítima necesidad. 

No obstante, el Supremo enfatizó que el Artículo 9 de la Ley de Hogar Seguro es claro en cuanto a que los cotitulares de una propiedad tienen que autorizar la inscripción del derecho a hogar seguro en el Registro de la Propiedad.

Don Jesús también opinó que su solicitud de inscripción es afin con los propósitos de la Ley de Hogar Seguro. Su argumentación se basó en que el propósito primordial de la Ley era que cada ciudadano disfrute de una vivienda que sea protegida del riesgo de ejecución; proceso mediante el cual un Tribunal puede emitir una sentencia en contra del dueño que termine sus derechos en la propiedad. 

SI TE INTERESA: Herencias en condominios y urbanizaciones

El Tribunal explicó que esta posición carece de base legal, pues la Ley   exige que  todos los dueños de la propiedad firmen la petición de Hogar Seguro.  En consecuencia se concluye que era necesaria la comparecencia de la cotitular al Acta Notarial. 

Moraleja: Todos los dueños de una vivienda principal tienen que firmar el acta notarial para que esta cumpla con la Ley. No hay excepcion.  

El autor es abogado financiero con experiencia en la industria bancaria y derecho corporativo, 787-635-0172. El texto de la “Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familar” y otros artículos de la industria de bienes raíces están en www.thefinancialattorneys.com.