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Innovador proyecto de ley para impulsar la venta y alquiler de viviendas

Por: Nelson Gabriel Berríos/ Especial para Construcción

Los fondos para Mi Casa Propia y para alquiler de vivienda de adultos mayores ya no tendrán el vaivén de los pasados años. Un proyecto radicado este pasado jueves por los representante Rafael “Tatito” Hernández y Carlos Bianchi Angleró busca estabilizar de manera creativa, con $88 millones que vendrían de la banca comercial,  los fondos disponibles para vivienda asequible a través de los programas gubernamentales Mi Casa Propia (que facilita el pronto para la compra de un primer hogar)  y el de Alquiler de vivienda para adultos mayores. 

El Proyecto de la Cámara 2812  establece la "Ley del Fondo Especial para la Inversión de Vivienda Asequible de Puerto Rico". Esta cuenta con el respaldo de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR), ya que así se garantiza, por un mínimo de cuatro años, una continuidad de los fondos que necesita la industria de la construcción y la banca hipotecaria. “Con esto se elimina la incertidumbre”, aseguró el arquitecto Ricardo Álvarez-Díaz, presidente de la ACPR, al referirse a la situación de inconsistencia sobre cuándo estarán disponibles los fondos del gobierno para uso de los consumidores que quieren hacer un cierre hipotecario auxiliados por Mi Casa Propia o solicitar vivienda para adultos mayores. 

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“La realidad es que cada dos o tres meses” se agotan los fondos disponibles de esos programas y se paraliza la industria hipotecaria, planteó Álvarez-Díaz, quien urgió a que se apruebe rápidamente el proyecto pues se necesita el dinero ya. “Ahora mismo los fondos disponibles, que solo  lo que quedan son $200,000 en Mi Casa Propia, se agotan en dos semanas”, informó el presidente de la ACPR. Para el programa de alquiler para adultos mayores no hay ni un centavo en estos momentos.

El representante Hernández confió que su proyecto será aprobado con rapidez, tanto en Cámara como en Senado y que al constituirse el Fondo Especial para la Inversión de Vivienda Asequible estarán prácticamente de inmediato los $88 millones que aportarán bancos al participar de una subasta de créditos contributivos que estas instituciones necesitan. El proyecto es también, en ese sentido, de beneficio a los bancos al proveerles un instrumento a las instituciones bancarias que deben cumplir con la Ley Federal de Reinversión Comunitaria (CRA, por sus siglas en inglés) en la que la FDIC les requiere proveer soluciones prestatarias a vecindarios con familias de ingresos bajos y moderados. De no cumplir, pueden ser multados. Invertir en proyectos de vivienda asequible cae en esos parámetros de la ley federal.

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Vivienda realizará las subastas

“Este proyecto se desarrolló en colaboración con el secretario de Vivienda, Alberto Lastra, y se ha hecho antes en jurisdicciones como Maryland. Para la banca es bueno porque puede invertir en la industria de la construcción y cumplir sus porcientos de la CRA y evitar penalidades”, explicó Hernández.

La legislación contempla crear una Junta de Subastas que tendrá la responsabilidad de llevar a cabo el proceso de licitación de créditos contributivos. Este proceso lo liderará como presidente de la Junta el Secretario de la Vivienda, según establece la medida. Lo que se recaude por esta venta de créditos a las instituciones bancarias elegibles, constituirá una inversión en el Fondo Especial para la Inversión de Vivienda Asequible.

El secretario de la Vivienda, Alberto Lastra Power, acogió esta iniciativa. “El proyecto que presentara el Rep. Rafael “Tatito” Hernández responde a la necesidad de facilitar mecanismos para desarrollar nuevos proyectos de vivienda que nos permitirán proveer un hogar seguro a nuestros envejecientes y a su vez que los bancos comerciales y las asociaciones de ahorro cumplan con las disposiciones de la Ley Federal de Reinversión Comunitaria. Es una iniciativa de avanzada, que nos da las herramientas para ampliar los recursos económicos disponibles. Como resultado de los ejercicios realizados, estimamos que este proyecto una vez convertido en ley permitirá el desarrollo de aproximadamente 350 a 400 nuevas unidades de vivienda”, expresó Lastra Power.

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La cantidad de créditos contributivos a subastarse no podrá exceder la cantidad presupuestada para aquellas asignaciones que sean respaldadas por el Fondo General. Asimismo, el proyecto especifica que “en caso de asignaciones recurrentes, el Secretario de la Vivienda podrá autorizar una subasta por la cuantía presupuestada o proyectada, según sea el caso, hasta por tres años subsiguientes, además de aquella cantidad disponible, correspondiente al año fiscal corriente”. Actualmente lo que debería estar disponible son $22 millones, aunque por la emergencia fiscal la realidad es que no siempre están cuando se necesitan. Esos $22 millones se desglosan en lo presupuestado para los programas de Mi Casa Propia ($5 millones) con la Ley 87 y el programa de Alquiler de Vivienda ($5 millones) de la Ley 173, además de otros $12 millones que provienen de la Lotería tradicional y la Loto. Con estos $22 millones anuales y con la autorización del nuevo proyecto para adelantar en subasta hasta tres años más, el total para los cuatro años que aportarían de inmediato los bancos sería $88 millones. 

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“Este es un mecanismo de facilitar el dinero de una forma más eficiente”, planteó Hernández. “El propósito de esta nueva legislación es darles certeza a los programas que está trabajando ahora mismo el Departamento de la Vivienda. Tiene un efecto en cadena mano a mano para beneficiar a los contratistas y nuestros profesionales, el agrimensor, el ingeniero, el arquitecto, el desarrollador, el que hace el financiamiento, el albañil, el banquero, el corredor de bienes raíces, el diseñador de interiores, el que vende. Con este producto queremos mantener su participación dentro de la industria puertorriqueña, tenemos que hacerlo que aunque sea de menor escala tengamos certeza de que va a estar ahí”, planteó Hernández, que tiene experiencia previa en la banca hipotecaria.

Hernández puso como ejemplo de los beneficios a la economía un proyecto de un hotel pequeño abandonado que podría convertirse, si se rehabilita, en un edificio para alquiler de vivienda subsidiada para adultos mayores. “Si tienes esa propiedad reposeída que es el hotel y se compra con un descuento se hace rentable convertirlo en vivienda asistida. Esa propiedad no tiene otra salida pero no hay una fuente recurrente para poder gravar y poder condicionar esa propiedad para que se rehabilite. Aquí no estamos hablando de millones de dólares. Es una inversión mínima y con este proyecto, estamos hablando que ahora tienes esa fuente y se hace viable”, comentó.

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Álvarez Díaz, por su parte, elogió que el proyecto atiende al tema de la vivienda de forma global, tanto para las ventas de casas como la de alquiler para adultos mayores, que es una necesidad real en Puerto Rico. El presidente de los constructores exhortó al gobierno a impulsar medidas como esta pues la construcción sigue siendo uno de los pilares de la economía en la Isla. “Es uno de los sectores que en poco tiempo puede dar un impulso a la economía. Si ves, tradicionalmente, la industria que ha sacado de la recesión a la economía de Estados Unidos ha sido la construcción de viviendas”, planteó.

SOBRE EL PROYECTO P. DE LA C 2812

1. Crea el Programa de la Nueva Inversión en Vivienda Asequible de Puerto Rico.

2. Traería $88 millones de la banca privada al Fondo Especial para la Inversión de Vivienda Asequible. Lo aportarían los bancos que participen en una subasta de créditos contributivos que realizaría el Departamento de la Vivienda.

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3. Los fondos adelantados les darían estabilidad a los fondos asignados a los programas Mi Casa Propia y el Programa de Alquiler de Vivienda para Personas de Edad Avanzada con ingresos bajos.

4. La Junta de Subastas la integran el secretario de Hacienda, el secretario de Vivienda, el director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, el Comisionado de Instituciones Financieras y un Representante del Interés Público.

5. Las viviendas ya construidas que cualifican para Mi Casa Propia tendrán un precio máximo de $200,000 y en el caso de propiedades nuevas o rehabilitadas en los centros urbanos, el precio puede llegar hasta $299,000. La aportación subsidiada para aplicar al pronto de la casa, es de hasta  tres por ciento del precio de venta, hasta un máximo de $6,000.