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Lo que debe saber sobre la solicitud de un préstamo hipotecario

Por: José Juan Pérez Ruiz

La compra de una propiedad es un paso importante y estar bien preparados es esencial.  Mientras más conozca sobre cómo han evolucionado los requisitos del proceso hipotecario, más podrá participar para lograr que su experiencia sea la mejor.  

1. La importancia de su puntuación de crédito o “credit score”:

Es muy sencillo conseguir su informe de crédito y pedir su puntuación. Existen servicios y aplicaciones en línea que le permiten acceso a su información de forma segura y gratuita.  Es importante que  revise y conozca su calificación e historial de crédito antes de solicitar un préstamo hipotecario.  En un mundo con una alta incidencia de robo de identidad y fraude, estar alerta a la información de su reporte de crédito puede protegerle o minimizar el impacto que puedan tener situaciones inesperadas. 

La puntuación y actividad de crédito son importantes hacia la consideración de un préstamo hipotecario. Los diferentes garantizadores e inversionistas de hipotecas tienen requisitos de puntuación de crédito mínimo con los que se debe cumplir. A la medida que usted mantiene un buen crédito y un buen comportamiento crediticio, mejor será su puntuación.

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Su puntación de su crédito también se considera si realiza sus pagos a tiempo, cuántas líneas de crédito tiene utilizadas versus aprobadas y las indagaciones de crédito recientes, entre otros.  En fin, su puntuación de crédito es la calificación que usted obtiene por el uso de crédito.  Esta puede variar desde 300 hasta 900. Una buena puntuación de crédito podría ayudarle a obtener una mejor tasa de interés en su préstamo hipotecario.  

Por eso, es altamente recomendable que pague sus cuentas a tiempo, reduzca sus deudas y se mantenga informado respecto a su crédito. Una limpieza previa de su historial de crédito y la corrección de errores en su informe pueden resultar claves para lograr el puntaje necesario. 

2. Los requisitos de pronto pago 

Los requisitos para obtener un préstamo hipotecario cambian con frecuencia según los inversionistas y garantizadores revisan sus políticas. Si en el pasado hizo un préstamo, sepa que hoy día el proceso es diferente y podría requerirle información que antes no fue necesaria.  Un ejemplo puntual es que hoy día, es requisito que tenga ahorros que serán necesarios para aportar una suma de dinero como pronto pago y gastos de cierre.

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La aportación inicial varía y depende de varios factores. Entre ellos, la intención de ocupación de la propiedad y el tipo de préstamo que esté considerando. Un ejemplo, en el caso que la propiedad que esté contemplando comprar será su residencia principal, se le podría requerir un mínimo de pronto de 3.5 por ciento del precio de venta en un préstamo con la garantía de FHA. Existen otros productos garantizados que podrían financiarle hasta el 100 por ciento para algunos tipos de propiedades en zonas determinadas, pero siempre requerirá alguna aportación para gastos de cierre.  

A mayor el pronto, menor será la hipoteca en proporción al precio de venta y se reducirá la necesidad o requisito de garantía o seguro hipotecario privado. El seguro hipotecario privado es una herramienta disponible en algunos casos para obtener mayor préstamo y reducir la aportación al cierre. En Puerto Rico, existe una compañía que ofrece este seguro, el cual está disponible para solicitantes que cumplen con sus requisitos.  Mortgage Guarantee Insurance o MGIC como se conoce en la industria, expande las oportunidades y en ocasiones son un complemento muy necesario y bienvenido hacia la obtención de una hipoteca.

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Pregunte a su consultor hipotecario y evalúe entre las opciones disponibles para usted, cual es la más conveniente.   

3. Qué componen los gastos de cierre:

Para la evaluación de un préstamo hipotecario, se requiere la intervención de suplidores que en coordinación con el banco, realizarán una función muy importante.  Los costos por estos servicios son parte de sus gastos de cierre. Los detallados a continuación son pagos a terceros. Conozca los más importantes:  

Tasación: Un tasador certificado por el banco visitará e inspeccionará la propiedad para determinar su valor y condición general. Para ello, tomará en consideración las ventas recientes en el área y las condiciones del mercado, entre otros factores.

Plano de mensura: Este aplica a propiedades terreras solamente, no a propiedades ubicadas en condominios. Un agrimensor o ingeniero licenciado tendrá la responsabilidad de visitar la propiedad y certificar que está construida dentro de los límites del terreno según la descripción legal de la propiedad. Además, pasará inspección sobre piscinas y accesos vehiculares a la vez que revisará la existencia de invasión de estructuras, entre otros. 

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Estudio de título: Este se realiza en el Registro de la Propiedad y tiene el propósito de definir el estatus legal de la propiedad. Contiene la descripción legal, el dominio, hipotecas, embargos, servidumbres o condiciones restrictivas, entre otros.  El abogado notario que otorgará las escrituras tiene la responsabilidad de revisar el documento y certificar que se puede proceder con el cierre.

Determinación de zona inundable: Es requisito de ley federal conocer si la propiedad se encuentra en una zona inundable conforme a los mapas de FEMA. En caso que la propiedad se encuentre en zona inundable y haya sido construida antes del 1978 requerirá un Certificado de Elevación para determinar el costo de la póliza que será parte del pago mensual.

Certificación del CRIM: A través de una certificación emitida por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), se conocerá el estatus contributivo de la propiedad y se obtendrá una certificación de valor sobre tierra y estructura.  Con esta información se determinará si existen deudas que se deban cancelar y cuál será la responsabilidad contributiva bajo la nueva hipoteca.

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4. Cómo se consideran sus deudas 

No es requisito estar libre de deudas para cualificar para un préstamo hipotecario.  No es necesario saldar sus préstamos y tarjetas, pero sepa que los pagos y deudas de sus cuentas de crédito serán considerados para evaluar su capacidad de pago hacia el nuevo préstamo. Se consideran deudas de crédito como préstamos personales, tarjetas de crédito, préstamos de auto, incluyendo aquellos que sean descuentos de nómina. No se consideran pagos de utilidades, colegios, compra y otros gastos del hogar relacionados a su estilo de vida. Estos deben ser tomados en consideración por usted, al momento de evaluar el precio de venta o el pago mensual.  

En su proceso de prepararse para la compra de un hogar le puede ayudar a saldar algunas deudas.  Recuerde que a menor la proporción de deudas versus sus ingresos, mayor será su capacidad de asumir el pago de un préstamo hipotecario.  

Tenga en consideración que una vez solicitado el préstamo, debe evitar incurrir en nuevas deudas durante el proceso de completar su solicitud. Indagaciones o la adquisición de deudas nuevas podrían tener un impacto en su crédito y en su capacidad de pago del préstamo que está solicitando.  

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5. Obtenga una precualificación 

Obtener una precualificación antes de comenzar el proceso de búsqueda le ayudará para saber cuál es el nivel de precio que puede pagar.  De esa manera, se enfoca en propiedades a su alcance y no pierde su tiempo. El proceso de precualificación es bastante sencillo y puede hacerlo por teléfono, Internet o en persona. Contacte un experto hipotecario de Popular Mortgage y oriéntese sobre los documentos necesarios para solicitar un préstamo hipotecario. De igual modo, una vez precualificado, un corredor de bienes raíces podrá colaborar con usted para que igualmente le asista en el proceso.

6. Documentos necesarios para evaluar su solicitud: 

Ya hemos mencionado la importancia del crédito, y la importancia de los documentos y servicios que suplidores externos proveerán como parte de la evaluación de la propiedad. Ahora mencionaremos documentos relacionados a ingresos y otras situaciones que sí aplican en su caso, y será necesario las provea:

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Si usted es asalariado: Deberá proveer los últimos dos años de planillas personales con las W-2 y todos sus anejos. También deberá proveer talonarios de empleo y una verificación de empleo que contenga nota de su permanencia y probabilidad de continuidad en el empleo.  

Si sus ingresos son por concepto de negocio propio: Si este es su caso, deberá proveer dos años de planillas personales con 480’s y todos sus anejos. También deberá proveer los últimos dos años de planillas corporativas con todos sus anejos y un estado de situación financiera con ingresos y gastos (YTD). Una certificación de su contable, confirmando el por ciento de participación en el negocio, un certificado de incorporación y la patente.  

Si recibe ingresos por concepto de alquiler: Evidencia de la titularidad de la propiedad alquilada, contrato de alquiler, planilla y seis meses de evidencia de pagos recibidos y depositados.  

Si recibe ingresos por concepto de pensión: Deberá proveer las que apliquen en su caso: Certificación de ASUME vigente, Certificación del Seguro Social o Certificación de Retiro.  

Además de la documentación para evidenciar ingresos, deberá proveer documentos para validar activos. Ejemplo de estos son: estados bancarios, libretas de ahorro de cooperativas, estados de cuenta de inversiones, IRA o KEOGH, según sea su caso.  

Dependiendo de cada situación podrían ser necesarios otros documentos tales como: sentencia y estipulaciones de divorcio, capitulaciones matrimoniales, carta de mantenimiento de la propiedad entre otros. 

Consulte con un experto sobre su caso individual. Comuníquese con un experto de Popular Mortgage en el 787-707-7070.