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Por el centro del plato en caso de ley de condominios

Por: Por Lcdo. Enrique Umpierre Suárez Ii/ Especial para Construcción
(Foto Shutterstock)

Apenas culminada la pelota invernal de Puerto Rico y una exitosa Serie del Caribe, teniendo un nuevo boricua en el Salón de la Fama del “baseball” y con el Clásico Mundial de uno de los deportes que más apasiona a los puertorriqueños y al mundo entero a la vuelta de la esquina, no puedo pues dejar pasar la oportunidad para expresar que leyendo esta sentencia de nuestro Tribunal Supremo y en espíritu de este gran deporte siento que dicho honorable foro la pasó por el centro del plato. 

Se trata del caso más reciente de Marimar Pérez Riera versus Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, Momentum Management, Inc., 2017 T.S.P.R. 3, que ha saltado a la vista de todos los que de una forma u otra lidian a diario con asuntos de bienes raíces y, particularmente, con el tema ineludible de la vida comunitaria en condominios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. 

En esta ocasión, el Tribunal Supremo tuvo ante sí la tarea de resolver la controversia de cuántos votos requiere la Ley de Condominios para la aprobación de obras de mejora mediante una asamblea cuando se impone una derrama para costearlas.

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A tenor con el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios aquellos condominios donde por lo menos ubique un apartamento dedicado a vivienda, las obras de mejora podrán aprobarse en asamblea por la mayoría cualificada de dos terceras partes de los titulares “si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama”. Según veremos, la falta de cumplimiento con este último requisito ha de conllevar la imposición de una derrama y por tal razón un escrutinio más exigente como lo es el de la unanimidad. 

Claro está que tanto las obras de mejoras en controversia como cualquier obra extraordinaria o urgente, tiene que ser aprobada en una asamblea debidamente convocada para dicho propósito donde haya el quorum necesario.

Debemos a su vez aprovechar y explicar que las obras de mejoras son aquellas que sean permanentes no de mantenimiento y cuyo propósito sea aumentar el valor o la productividad de la propiedad objeto de las mismas. También aquellas que estén dirigidas a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales del condominio.

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Un análisis de la Ley de Condominios, en particular del mencionado Artículo 38(d)(3) y su trayectoria e historial legislativo, bastó para que el Tribunal revocara tanto la determinación del Departamento de Asuntos Del Consumidor “DACO” como la del Tribunal de Apelaciones, cuando mediante opinión del Supremo emitida por la jueza presidenta Oronoz Rodríguez se determinó que: “Contrario a lo resuelto por el DACO y por el Tribunal de Apelaciones, la aprobación de obras de mejora que requieran derramas no puede exigir meramente el voto de “la mayoría de los presentes en [una] asamblea”. Tal criterio es menos estricto que el dispuesto en el Artículo 38(d) para aquellos casos en los que existen fondos suficientes para costear las obras y que, por tanto, no implican un trastoque del patrimonio de los titulares. Téngase presente que la imposición de una derrama puede representar una carga onerosa para los titulares. Incluso, el incumplimiento de su pago podría acarrear la suspensión de los servicios de agua y luz o forzar la venta del apartamiento. Lo anterior sería irrazonable teniendo en cuenta que, según discutimos, los fines y la naturaleza de las obras de mejora son muy distintos a los de las obras extraordinarias y las urgentes”.

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La opinión aquí citada expresamente atiende y evita que se lacere el derecho de los titulares al disfrute de su propiedad privada, el cual es un principio fundamental de la Ley de Condominios. Recuerden que si no hay fondos para las obras de mejoras propuestas consecuentemente requiriendo una derrama, su aprobación ha de requerir del consentimiento unánime de los titulares. 

El licenciado Enrique Umpierre Suárez II es presidente del bufete E. Umpierre Suárez, C.S.P. Bufete que trabaja, entre otras funciones, con todos los aspectos legales relacionados a la industria de la banca y de la construcción. Para más información, acceda wvw.umpierre-suarez.com o llame al 787-753-1039. También puede escribir a administracion@umpierre-suarez.com.