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Riesgos y deberes del dueño de una obra al contratar a un contratista

Por: Lcdo. Francisco L. Charles
Lcdo. Francisco L. Charles (Foto Suministrada)

El Artículo 1489 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA 4130, (en adelante Artículo 1489) reconoce una acción directa contra el dueño de una obra hasta la cantidad que este le adeuda “al contratista” a la fecha en que se le hace la reclamación. Esta acción la pueden ejercer los obreros, materialistas, subcontratistas, y terceros que hayan brindado sus servicios en dicha obra. El Artículo 1489 constituye una excepción al principio general de la relatividad eficiente de los contratos, que postula que estos tienen efecto solamente entre los otorgantes y sus causahabientes, sin alterar la naturaleza de la obligación principal entre el dueño y el contratista. 

El Artículo 1489 se crea por razones de equidad y con el fin de evitar injusticias, para que el dueño de una obra y el contratista no se confabulen para no pagarle a los terceros que contribuyeron con su trabajo y suplieron materiales o servicios en la ejecución de la obra. 

La aplicación del Artículo 1489 se da en el caso de que contratamos los servicios de un contratista para llevar a cabo una mejora o construcción en el hogar y este contratista utiliza a sus empleados, subcontrata a terceros, y se sirve de los materiales de los suplidores para ejecutar los trabajos que le fueron contratados, sin embargo, decide no pagarles.

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El Artículo 1489 provee a los obreros, subcontratistas y terceros una acción directa contra el dueño de la obra por la cantidad que el contratista les adeuda al momento de la reclamación siempre que el dueño no haya pagado antes la cantidad que se reclama y le quede balance por cobrar por parte del contratista.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido que el tercero a quien el contratista no le haya pagado no tiene que demostrar que el contratista no tiene dinero para responder antes de que se le haga la reclamación directamente al dueño de la obra. Además, los terceros se convierten en acreedores directos del dueño con una mera reclamación (una simple carta) dirigida al dueño de la obra.

Luego de recibir una reclamación de pago por parte de un tercero, el dueño de la obra deberá retener el pago reclamado y podrá deducirlo de los importes pendientes que tiene el contratista, ya que de hacer el pago luego de haber sido advertido de la reclamación este estará obligado a pagar el importe al tercero, aunque le haya pagado al contratista. Además, de haber una controversia entre el contratista y el tercero en cuanto a la cantidad que se reclama, el dueño deberá consignar el importe reclamado en el tribunal. 

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El dueño contratante de una obra tiene que ejercer prudencia y buen juicio a la hora de contratar a quien habrá de brindar un servicio de ejecución de una mejora o trabajo en su hogar. Es recomendable que se estudie el historial del contratista, su capacidad económica e historial de demandas antes de la contratación. Además, al final de la obra el dueño debe asegurarse de solicitarle al contratista una certificación con una declaración jurada en la cual certifica que le ha pagado a todos los que le suplieron labor, materiales o servicios en dicha obra.

El autor es ingeniero civil, abogado notario, profesional autorizado de permisos y corredor de bienes raíces. Para más información, llame al 787-662-0178 o acceda www.fcharleslawpr.com