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Asociaciones de residentes podrán cobrar por multas atrasadas

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano/ info@clawpr.com

Recientemente, el gobernador Ricardo Rosselló convirtió en ley el Proyecto de la Cámara 709, presentado por los representantes Jorge L. Navarro, Yashira M. Lebrón y José F. Aponte, mediante el cual se enmienda la Ley de Control de Tráfico. El propósito de la misma es integrar disposiciones de la Ley de Condominios para proveer a las asociaciones de residentes “mecanismos y/o penalidades para poder incentivar el pago de las cuotas, similares a los que concede dicha ley”. 

La enmienda añade:

• Opción de imponer penalidad de 10 por ciento de lo adeudado si transcurren quince días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. 

• Alternativa de solicitar del Tribunal una orden para anotar un embargo preventivo en el Registro de la Propiedad. 

• Limita el que propietarios que adeuden tres plazos consecutivos de cuotas puedan ser contados para propósitos de quorum en reuniones de la asociación y prohíbe que puedan ejercer el derecho al voto. 

La enmienda elimina:

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•  El cobro de intereses que la ley disponía para cuotas no pagadas en el plazo dispuesto. 

• La penalidad adicional del 1 % del total adeudado cuando se debían tres plazos consecutivos o más de cuota. 

Esta ley falla en lograr su cometido por:

• Enmienda la Sección 10 de la Ley de Control de Tráfico cuando la disposición que se interesaba cambiar y que contiene el texto enmendado era la Sección 11 (la Ley 179 del 17 de agosto de 2016, la renumeró como sección 11).

• La Ley entra en vigor inmediatamente con su aprobación, pero no se dispone cuál será el efecto sobre deudas de cuotas de mantenimiento que ya están en los libros de las asociaciones de residentes. ¿Se eliminan las penalidades e intereses ya impuestos? ¿Se le comienza a aplicar el 10% prospectivamente o se implementa sobre el total de la deuda que ya hay en los libros?

• La nueva penalidad del 10 % requiere que esté incluida en el Reglamento para su efectividad cuando los intereses y la penalidad del 1% que fue eliminada aplicaba automáticamente por mandato de ley. 

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• Aunque la disposición análoga de la Ley de Condominios dispone que el 10% se aplicará al total adeudado, en la práctica se impone solo al total del plazo del mes en atraso y no a la totalidad de lo adeudado. Esto debido a que la Ley de Condominios tiene una penalidad adicional del 1% al total adeudado y principalmente el DACO entendía que era oneroso imponer interés sobre interés. Ahora que en la Ley de Control de Tráfico se trae la penalidad del 10%, pero se elimina el 1%, ¿aplicará al “total adeudado” como indica la ley, o se aplicará exclusivamente al plazo vencido? 

• Se dispone que la privación al derecho al voto por la falta de pago de tres plazos aplicará incluso para los titulares que se opusieron al cierre. Esto causará confusión, ya que de ordinario los titulares que se opusieron al cierre no pagan cuotas. De este modo, no queda claro si por no pagar cuotas se les está negando el derecho a votar en las reuniones de la asociación, lo cual entendemos incorrecto, o cuál es la interpretación correcta.

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• Traer de la Ley de Condominios la disposición relevante a la anotación de un embargo preventivo sin un nuevo mecanismo automático para su imposición no tendrá efecto alguno, toda vez que los tribunales de ordinario no conceden las solicitudes para que se anote un embargo preventivo o en ocasiones tardan tanto tiempo en concederlas, que es más económico y rápido esperar a que se dicte sentencia. Adoptar un mecanismo de la Ley de Condominios que es ley muerta, no provee ayuda significativa a las asociaciones de residentes. 

En su momento, algunos jueces podrían determinar que la penalidad del 10% será de aplicación exclusivamente al plazo que está vencido y no "de lo adeudado" según el texto de la medida. De utilizarse esta interpretación y al eliminarse la imposición de interés y la penalidad adicional del 1%, las asociaciones terminarán recobrando menos sobre las cantidades adeudadas y la ley terminaría siendo más beneficiosa para el deudor y perjudicando a las asociaciones a quienes se interesaba ayudar.