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Expertos revelan sus predicciones para la banca hipotecaria y la construcción

Por: Larissa Vázquez Zapata| larissa.vazquez@gfrmedia.com

 

Al concluir el año pasado, el sentir de los representantes de la industria se caracterizaba un positivismo discreto a la hora de evaluar oportunidades que aportaran al bienestar y la comodidad financiera de los consumidores. Todos concordaban en que habría una recuperación económica lenta y a largo plazo durante el 2019, en un panorama completamente distinto, tras el desastre del huracán María. No obstante, ni la compensación de las compañías de seguros, ni las ayudas prometidas por el Gobierno Federal llegaron al tiempo en que se esperaban. Y de nuevo, el aumento en la actividad económica se postergó un año más. Es decir, que las proyecciones de que la industria de construcción generara gran actividad económica para los bancos este año han quedado aplazadas para el 2020.

Además, persiste la preocupación de la escasez de mano de obra, el incremento en los costos de materiales y la medida que aumenta el salario mínimo de los obreros de la construcción a $15 la hora. ¿Podrán seguir siendo rentables muchos de los proyectos que no reciben fondos federales en este panorama?, ¿Dónde están los retos y en qué amerita invertir? En las páginas siguientes encontrarás las respuestas.

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Rafael E. Rojo
Presidente y CEO de VRM Companies

¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

Sin duda, el 2020 debe ser el año de comienzo de construcción y reconstrucción de viviendas para los damnificados del huracán María. Los distintos programas ya deberían arrancar durante el primer trimestre del año y dar paso la construcción de múltiples proyectos nuevos para ayudar a miles de familias cuyas residencias siguen vulnerables a cualquier evento atmosférico. El reto está en la implementación de estos programas.

¿Cuál será la tendencia con los intereses?

Se mantendrán igual o inclusive pueden bajar un poco más. Nuestra economía ha estado bendecida con intereses bajos pero la política monetaria de los Estados Unidos está susceptible a muchísimas variables que pueden cambiar y lamentablemente las necesidades de Puerto Rico no son una de esas variables.

Desde 2018 se vaticinaron tiempos de grandes oportunidades para la banca hipotecaria y la industria de la construcción ¿eso se materializó?

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La banca ha tenido sin duda un año de grandes oportunidades, pero esto ha sido producto de las consolidaciones en la industria que ha permitido a los bancos que han quedado aumentar su captación del mercado, es importante que la banca esté bien y sólida, pero no cabe duda que la reducción en bancos crea un ambiente de menos competencia y eso no es conveniente. Las proyecciones de que la industria de construcción generara gran actividad económica para los bancos este año han sido pospuestas para el 2020.

El crecimiento económico esperado se fundamentaba en el dinero procedente de la inversión de fondos federales y de los desembolsos de las compañías de seguros, ¿en qué estatus estamos con esto?

Luego del dinero de emergencia recibido de FEMA, caímos en neutro ante la espera de los fondos CDBG-DR. Sé del esfuerzo genuino de muchos secretarios por arrancar los programas pero los efectos causados por el cambio de gobernación han impactado negativamente en las expectativas de recibir los fondos. La Gobernadora logró brindar estabilidad política pero no parece haber inyectado certeza en Washington D.C. ni brindado la dirección adecuada a las agencias de Gobierno que manejan estos fondos, eso le ha creado atrasos en ayuda a miles de puertorriqueños y ha sido un alto costo a nuestra economía.

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¿Cuánto se inclina el mercado a la rehabilitación de propiedades existentes?

En los pasados años la vivienda existente se ha vendido 8 veces más que la vivienda nueva. En mi opinión, esto responde más a poca oferta de vivienda nueva y mayores descuentos en la vivienda existente y reposeída. Puerto Rico necesita más y mejores hogares si queremos crear aquí la calidad de vida que muchos salen a buscar a mercados como Orlando, entre otros. Hay quienes opinan que hay demasiada vivienda en Puerto Rico, no puedo estar de acuerdo con esto cuando las estadísticas dicen que el 55% de toda la vivienda en la isla es informal y cuando sobre el 50% de toda la vivienda ya tiene más 40 años de construida y por ende, no es apetecible a un gran segmento del mercado. Detener la oferta de comunidades nuevas tiene el efecto directo de contribuir a la emigración de la isla a mercados de Estados Unidos.

Tomando en cuenta que los requisitos de crédito parecen ser cada vez más estrictos especialmente para los nuevos compradores, ¿cómo se va a motivar al comprador promedio?

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Los intereses están a niveles históricamente bajos y esto sirve de gran motivador, pero no es suficiente. La clase media típicamente tiene a sus hijos en escuelas privadas y no se beneficia de ayudas gubernamentales por lo que su costo de vida en muchas ocasiones dificulta la obtención de un nuevo hogar. En el pasado han existido programas exitosos para ayudar a este sector que tiene dificultades en cualificar para un préstamo o dificultad en reunir el pronto. Con los problemas fiscales, los presupuestos de estos programas se han ido eliminando y eso ha contribuido al estancamiento del sector. No tengo duda que si el gobierno mira el retorno a su inversión en estos programas, amerita la inversión.

Ya son varios los proyectos de ingreso mixto que se han construido, ¿es ese el futuro de la construcción en Puerto Rico o veremos más proyectos de lujo?

Puerto Rico tiene capacidad de servir una gran diversidad de mercados con amplia oferta de productos que incluye proyectos de ingreso mixto.  Lo que no podemos hacer es forzar unas modalidades sobre otras, estas políticas han sido destructivas para la isla en el pasado pues en demasiadas ocasiones no logran sus objetivos y se limita brindar otros productos de vivienda que el mercado desea, mientras, es la vivienda informal la que sigue en crecimiento cuando la industria no es capaz de servir libremente a los mercados.

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Perseguir más proyectos para personas de las leyes 20/22 es muy importante para la isla pues sin una oferta de vivienda adecuada para ese sector, cohibiremos a más personas de altos niveles de ingreso a venir a Puerto Rico.  Poco a poco los 20/22 han ido integrándose a la sociedad y vemos algunos invirtiendo en proyectos locales, apoyando la filantropía local y teniendo un impacto positivo en nuestra economía.

Lo mejor que puede ofrecernos la industria en 2020

El gobierno y la industria tenemos que colaborar para perseguir construir un mínimo de 10,000 unidades de vivienda al año para los damnificados cuyas residencias no son reparables, el dinero está asignado ya, nos toca a todos colaborar para lograr metas concretas. Mientras eso ocurre, no podemos conformarnos, tenemos que perseguir desarrollar nuevos mercados y comunidades para servir el mercado local pero con el objetivo de atraer población nueva.

Silvio López
Vicepresidente Popular Mortgage y presidente de la Mortgage Bankers Association

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¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

No perfilamos un aumento significativo en la construcción de proyectos nuevos en términos de unidades de bajo costo. Sin embargo, cuando observamos el mercado de unidades “high-end”, sí visualizamos cierto aumento en la construcción de proyectos nuevos. 

¿Cuál será la tendencia con los intereses?

Se mantendrán relativamente estables cuando los comparamos con las tasas vigentes durante el 2019.

Desde el 2018 se vaticinaron grandes oportunidades de crecimiento en la banca hipotecaria y la construcción, ¿eso se materializó?

Parte de este vaticinio estaba ligado a la llegada de los fondos CDBG y su posible impacto en la economía del país. Sin embargo, a más de dos años de los eventos Irma y Maria, estos fondos aún no han sido recibidos. Por otro lado, sí hemos sido testigos de un aumento en el número de solicitudes de préstamos nuevos. Este aumento se debe al escenario actual de bajas tasas de interés y por ende, de mucho atractivo y a la demanda de propiedades existentes ante el escenario presente en cuanto a los valores de las propiedades residenciales.

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Tomando en cuenta que los requisitos de crédito parecen ser cada vez más estrictos con los nuevos compradores, ¿cómo se va a motivar al comprador promedio?

Tenemos el programa Pasos, donde proveemos a nuestros clientes un video y literatura donde explicamos cada una de las etapas y procesos que conlleva un préstamo hipotecario. Otra iniciativa es Prepárate y Compra, en la cual visitamos distintos municipios de Puerto Rico con charlas  sobre los programas de financiamiento ofrecidos por las distintas agencias del gobierno de los E.stados Unidos tales como FHA, Fannie Mae, Freddie Mac, y por nosotros en Banco Popular.

Ingeniero Juan F. Alicea
Presidente del Colegio de Ingenieros y Agrimensores

¿Cuál ha sido el impacto del huracán María sobre los costos de construcción y el valor de la propiedad?

Es relevante recordar cuál era la condición de la industria de la construcción en Puerto Rico previo al huracán María. Esta era muy baja, existía poca construcción debido a la condición fiscal en general de Puerto Rico y su efecto en todas las áreas. Muchas familias habían comenzado a perder sus propiedades debido a la pérdida de ingresos. Los bancos aumentaron marcadamente la ejecución de hipotecas. Los pocos proyectos de construcción eran dirigidos a la industria de turismo convirtiendo viviendas residenciales en facilidades para uso turístico y de alquiler a corto plazo. Y los pocos proyectos de construcción residencial costaban millones de dólares, predominando en área del Condado en San Juan y Dorado. Posterior al paso del huracán María hubo un cambio significativo ya que un alto número de propiedades sufrieron daños considerables. La corrección de estos daños provocó que hubiese mucha demanda de personal diestro y de materiales de construcción. Esta condición ocasionó un aumento significativo en los costos de construcción de hasta 35% del existente previo al Huracán María. Los fondos utilizados para esas reparaciones provinieron en su inmensa mayoría de los seguros personales y comerciales. Estos fondos provenientes de seguros, aunque todavía perduran, están llegando a su final. Ese es el panorama retante que nos trae el 2020.

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¿Qué es lo mejor que puede ofrecernos la industria para el 2020?

La experiencia indica que no se perfilan aumentos significativos en la construcción hasta que se comiencen a recibir los fondos federales ya que los provenientes de los seguros están terminado.

Vanessa Rivera
Broker y dueña de Re/Max Realty City

¿Cuál será la tendencia con los intereses?

Entramos en año electoral y la tendencia histórica ha sido no promover el alzar de los intereses con el fin de no provocar una desaceleración económica que ponga en jaque una reelección.  

¿Cómo está el mercado de las propiedades reposeídas? 

El interés en el mercado de rehabilitación de propiedades existentes se sostiene en especial entre inversionistas quienes han capitalizado la oportunidad creando sus propios sistemas y equipos de trabajo para abaratar sus costos y maximizar su inversión. El mercado de reposeídas muestra indicios de aumento en los precios de su inventario dado a la consistencia en su gran demanda.

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Ya son varios los proyectos de ingreso mixto que se han construido, ¿es ese el futuro de la construcción o veremos más proyectos de lujo?

La diversificación en los mercados siempre resulta saludable sin embargo debe continuarse su monitoreo para evitar caer en el sobre inventario de propiedades. Por otro lado, aún encontramos en inventario una variedad de propiedades de lujo que continúan satisfaciendo los mercados absorbidos por la Ley 20/22.

Alfredo Martínez-Álvarez, Jr.
Presidente 2020 Asociación de Constructores de Puerto Rico

¿Cuál será el enfoque de la industria hipotecaria en 2020?

En crear condiciones que ofrezcan al consumidor una oferta de financiamiento hipotecario más atractivo y accesible. Esto va a requerir de la colaboración del gobierno a través del otorgamiento de incentivos que impulsen una mayor participación en el mercado hipotecario.

¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

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Debemos ver un aumento. El mercado continúa demandando vivienda de nueva construcción, en parte porque miles de hogares están sobrecargados financieramente por su alto costo; crece la vivienda orientada hacia las necesidades de los adultos mayores, con servicios complementarios; hay muchas viviendas inadecuadas, en zonas riesgosas o con algún problema estructural; y hay necesidad en el segmento de vivienda de interés social.

El crecimiento económico esperado se fundamentaba en el dinero procedente de la inversión de fondos federales y de los desembolsos de las aseguradoras, ¿en qué estatus estamos?

De los fondos CDBG-DR asignados a Puerto Rico se recibieron $1,500 millones. El 2020 debe iniciar con el proceso de construcción de vivienda e infraestructura más grande en nuestra historia reciente, lo que será posible una vez se liberalicen $8,200 millones en fondos del programa CDBG-DR, que debería ocurrir en los primeros meses del año. Los frutos de esta inversión también acelerarán el proceso de recuperación de la industria hipotecaria.

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¿Veremos más proyectos de lujo?

No necesariamente. La tendencia entre los inversionistas que llegan a la isla bajo los parámetros de la Ley 22 ha sido buscar residencias en proyectos establecidos, en áreas de San Juan, Guaynabo, Dorado y Río Grande, por ejemplo, que les provea una comunidad segura, con acceso a servicios, en particular servicios educativos para sus hijos.

Luzmarie Vélez Miró
Primera vicepresidenta y directora de Administración de Hipotecas

¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

Ya para finales del 2019 hemos visto resurgir la construcción de proyectos nuevos. Anticipamos que en el 2020 estos proyectos culminen sus fases de construcción y otros nuevos comiencen.

¿Cuál será la tendencia con los intereses?

Continuarán estables para el 2020, beneficiando a los compradores y clientes que deseen refinanciar sus hipotecas.

 Tomando en cuenta que los requisitos de crédito parecen ser cada vez más estrictos con los nuevos compradores, ¿cómo se motivará al comprador promedio?

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Hay gran inventario de propiedades existentes para la venta, y a su vez, hay proyectos nuevos que se están construyendo a precios más asequibles destinados al comprador promedio. Lo importante para motivar a cualquier comprador es que busquen alternativas, ya que hay una gran variedad de productos que pueden cumplir las necesidades de financiamiento de cada uno. Es importante que mantengan un buen crédito y que se orienten con su banco antes de salir a buscar la propiedad de sus sueños. Los bancos le ayudarán a entender su capacidad adquisitiva para que pueda buscar las opciones que sus finanzas le permitan.

Roberto "Coqui" Echevarría
RE Advertising

¿Cuál será el enfoque de la industria hipotecaria en 2020?

Aunque se predijo que para el 2019 la industria hipotecaria enfrentaría grandes retos, un cambio inesperado en los intereses creó un ambiente propicio y el mercado mejoró considerablemente en el segundo semestre. Podemos esperar que esta misma tendencia se vea a través del 2020 y hasta podríamos ver un aumento en los refinanciamientos en el primer trimestre.

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¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

Sí, definitivo. Muchos ya están en construcción o en proceso de permisología. El desarrollo de vivienda nueva que más sentirá el efecto son viviendas de costo moderado y de bajo costo (solo por áreas y no a través la isla).

¿Cuál será la tendencia con los intereses?

Estamos viviendo tiempos de intereses históricamente bajos, Freddie Mac y Fannie Mae establecen el promedio cerca de 3.7% para el 2020. Esto es por debajo del 4.5% que comenzamos en el 2019. 

¿Cuánto se inclina el mercado a la rehabilitación de propiedades existentes?

Esa es la sección de la industria que más se verá afectada, viendo un crecimiento grande durante el 2020. En parte por el comienzo del Programa R3, donde compañías locales han comenzado a trabajar para la reparación o reconstrucción de viviendas unifamiliares en los 78 municipios.

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¿Veremos más proyectos de lujo?

Sí. La industria de bienes raíces al igual que cualquier otra se rige por oferta y demanda, y al momento todo indica que existe una demanda para propiedades de mayor valor en áreas de alto poder adquisitivo. Aunque Dorado y Condado se benefician de aquellos que se acogen a la ley 2022, existe también una demanda local para propiedades de lujo en Guaynabo y ciertas áreas de San Juan.

Licenciado Israel Alicea Luciano

¿Se perfila un aumento en la construcción de proyectos nuevos?

La tendencia a ver pocos proyectos nuevos debe continuar. Seguramente veremos algunos proyectos de vivienda para adultos mayores, proyectos de residencias a bajo costo y proyectos mixtos.

El crecimiento económico esperado se fundamentaba en el dinero de la inversión de fondos federales y los desembolsos de las aseguradoras ¿ese dinero llegó?

Los fondos federales de reconstrucción prometidos siguen siendo mayormente invisibles. De hecho, solo vemos al Gobierno Federal aumentando las restricciones para accesar dichos fondos. Esto sumado a una falta de organización y la improvisación del Gobierno en áreas del proceso de solicitud de fondos evita la inversión en infraestructura que tanto necesitamos. Las compañías de seguros han comenzado a pagar las reclamaciones relacionadas a los huracanes aunque lo ofrecido es inferior a lo que sería un ajuste según los términos de la póliza. Esto lleva a que se acepten ofertas bajas debido al tiempo transcurrido y al temor que las compañías terminen disueltas como ya hemos visto en al menos dos casos. La Oficina del Comisionado de Seguros no ha sido capaz de resolver las miles de querellas que tiene.

¿Cuál fue el impacto del huracán María sobre los costos de construcción y el valor de la propiedad?

La Guerra tarifaria entre E.U, y China se ha calmado y el aumento en el costo de mano de obra no se ha dado. Esta tendencia continuará durante la primera mitad del 2020.