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Herencias en condominios y urbanizaciones

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano| info@Leydecondominios.com

En Puerto Rico es cada vez más común ver propiedades que pasan a manos de sucesiones, lo que puede representar grandes retos para los consejos de titulares o asociaciones de residentes. Ante esta situación, las Juntas deben tener presentes las reglas que aplican. 

¿Qué es una sucesión?

Según el Código Civil de Puerto Rico, una sucesión es la transmisión de los derechos y obligaciones del difunto a sus herederos, es decir, las propiedades, derechos y cargas que una persona deja después de su muerte. Una sucesión no es una persona jurídica sino que significa un acto de transmisión de derechos u obligaciones.

¿Quién es el dueño de la propiedad cuando hay una sucesión?

Una vez muere una persona que ostentaba la titularidad de un inmueble, sus herederos se convierten en dueños de una participación alícuota (proporcional) en la propiedad. Esto significa que son dueños de todo, pero a la vez de nada en particular. Para propósitos de la asociación o consejo, en aquellos casos en que no se haya hecho la división de la herencia, la propiedad pertenece a todos los herederos de la sucesión. Solo uno de los miembros de la Sucesión puede representarle. Como todos los miembros de la sucesión son dueños de la propiedad, en el caso de la Ley de Condominios se requiere que se nombre a uno de ellos para representarlos ante la junta, administración o el consejo. Al nacer la sucesión, es deber de los herederos registrarse ante la administración para que puedan ejercer los deberes y obligaciones que conlleva ser parte de un consejo o asociación. 

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¿Necesito mostrar algún documento para registrarme?

Para probar titularidad sobre la propiedad, la junta o administración debe solicitar copia de la Instancia presentada en el Registro de la Propiedad mediante la cual se reconoce a quienes son los herederos de acuerdo con el testamento o declaratoria de herederos. De esta forma, la administración puede conocer a ciencia cierta quién es el titular y requerirle cumplimiento con las normas, reglas y obligaciones de todo titular. Tanto la Ley de Condominios como la Ley de Control de Acceso establecen el requisito de informar el cambio de titularidad a la administración dentro de los 30 días del traspaso presentando los documentos fehacientes (testamento o declaratoria de herederos).

¿Y si no se registran? 

La junta o administración puede solicitar un estudio de título o certificación registral para conocer a nombre de quién está inscrita la propiedad. Si se acumularán deudas desde el fallecimiento del propietario, el consejo o asociación puede demandar a los miembros de la sucesión, aún cuando se desconozcan sus miembros, emplazar por edictos y, una vez obtenida una sentencia, ejecutar la misma. 

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¿A quién le cobro?

La obligación de pago de cuotas de mantenimiento, seguros y derramas corresponde a todos los miembros de la sucesión, sin importar los créditos que puedan reclamarse los herederos entre sí.

Vivo en urbanización, mis padres se opusieron al cierre, ¿Debo pagar?

En aquellas urbanizaciones en las que se solicitó el permiso para imponer un control de acceso, puede darse el caso de titulares que se opusieron al cierre y, por tanto, que no responderían por las cuotas de mantenimiento del control de acceso. En dichos casos, es importante saber que, una vez ese titular traspasa la propiedad en vida o fallece transmitiéndola a sus herederos por medio de una sucesión, sus herederos sí tendrían la obligación de pago. Esta obligación fue añadida en el 2016 a la Ley de Control de Acceso y el Tribunal de Apelaciones ha determinado que la misma tiene aplicación prospectiva. 

¿Qué ocurre en caso de un matrimonio opositor dónde solo uno muere?

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La Ley de Control de Acceso no trata qué hacer en los casos en los que fallece uno de los miembros de un matrimonio que se opuso al cierre de la Urbanización. Aunque el tema no está decidido, en estos casos la exención de cobro permanecería hasta el fallecimiento de ambos cónyuges. Una vez fallecen ambos, los herederos vienen obligados al pago de las cuotas, derramas o multas otorgadas. 

¿Puede un heredero formar parte de una junta de directores?

Un heredero es dueño de una porción de la propiedad. Esto significa que sí puede pertenecer a la Junta siempre y cuando haya sido designado por los demás herederos para representarlos ante el Consejo.