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La importancia del tasador profesional autorizado

Por: Ing. Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, EPA, CGA

Efectivo el 15 de diciembre de 2019, el CRIM promulgó el “Reglamento para Tasaciones realizadas por un Evaluador Profesional Autorizado Contratado por el Propietario” el cual aplica al Artículo 3.01B de la Ley Número 83-1991, según enmendada por la Ley Número 6-2019, conocida como “Ley de Contribución Municipal sobre la Propiedad de 1991”. La enmienda dispone: “Cuando no medie un acreedor hipotecario, cualquier persona natural o jurídica podrá elegir contratar los servicios de un Evaluador Profesional Autorizado (EPA) con licencia vigente en Puerto Rico para tasar su propiedad inmueble a los fines de determinar su clasificación y la contribución sobre la propiedad inmueble que no haya sido previamente tasada en virtud de esta Ley, incluyendo las mejoras no tasadas previamente.”

A tales fines, la Ley Número 6-2019 establece las guías cuando se contrata un tasador para establecer el valor en el mercado de una propiedad inmueble únicamente cuando no medie un acreedor hipotecario.

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Se considerarán bienes inmuebles, la tierra, el subsuelo, las edificaciones, los objetos, maquinaria, e implementos adheridos al edificio o a la tierra de una manera que indique permanencia sin considerar si el dueño del objeto o maquinaria es dueño del edificio, o si el dueño de la edificación u otro objeto que descanse sobre la tierra es dueño del suelo. 

El término “mejoras” se refiere a cualquier cambio que aumente la valoración de la propiedad inmueble. Se define “exenciones” como aquellos privilegios excepcionales al pago de contribuciones concedidos mediante legislación. Y se define “exoneración” como el beneficio que otorga la Ley Número 83-1991 y que se refiere a eximir o relevar del pago de contribuciones impuestas sobre la propiedad inmueble residencial hasta el límite de $15,000 de valoración tasada para fines contributivos. Esto equivale a un valor de mercado de $142,180.

Para acogerse a las disposiciones de este Reglamento, la tasación contratada por el dueño deberá ser sometida al CRIM en o antes del 31 de diciembre de 2020 o, luego de esta fecha, dentro de los seis meses luego de la adquisición de la propiedad o seis meses luego de la construcción de la mejora. 

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Toda persona que decida no ejercer la tasación contratada por el dueño y sea el CRIM o el municipio quien realice la tasación de la propiedad inmueble, se le impondrá, notificará y cobrará las contribuciones correspondientes a la propiedad, retroactivo hasta cinco años contados desde la fecha en que se realice la tasación.

Para completar los trámites con el CRIM, el Evaluador Profesional o el contribuyente que contrató dicha tasación, deberá someter un Formulario de Tasación Contratada (Modelo AS-79) en la región correspondiente a la ubicación de la propiedad, acompañado de: 1) Escritura Pública de la propiedad; 2) Reporte de Tasación o “Appraisal Report”; 3) Licencia Vigente del Evaluador Profesional Autorizado que tasó la propiedad, según dispuesto en el Artículo VII del reglamento. 4)Formulario de Exoneración (Formulario AS-38); 5) Solicitud de Exención Contributiva (Formulario BC-71); y 6) El pago de la contribución determinada conforme a la tasación contratada por el propietario.

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En los casos en que una propiedad esté tasada previamente por el CRIM, el tasador deberá someter su tasación de forma separada, como una mejora, y no por la totalidad de la propiedad. La tasación presentada como mejora será incorporada a la tasación previa.

Para determinar la contribución, el tasador contratado debe seguir los siguientes pasos: 1) del valor de mercado de la propiedad o mejora se utilizará el 10.55% para estimar el valor de tasación para propósitos de CRIM. 2) A este valor de tasación se le restará cualquier exención y/o exoneración aplicable. 3) La diferencia será tributable al tipo contributivo sobre la propiedad que aplique a cada municipio. 

Supongamos que el tasador estimó el valor de mercado de la propiedad en $175,000. El 10.55% de esta cantidad resulta en $18,462.50. Si la propiedad tasada es la residencia principal del dueño este tendrá, entonces, una exoneración de $15,000. Al restarle esta última al valor de tasación para propósitos del CRIM queda una diferencia de $18,462.50 -$15,000 = $3,462.50. Si la tasa contributiva aplicable al municipio es de 10.33%, entonces la contribución a pagar sería de $3,462.50 x .1033 = $357.58 por año.  

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Una vez el CRIM clasifique y valore la propiedad, la tasación que aplicará prospectivamente será la que haga el CRIM. 

No obstante, si en un término de 24 meses luego de notificada la tasación, el CRIM o el municipio no clasifica y tasa dicha propiedad conforme al método establecido por la Ley Número 83-1991, la misma no podrá ser tasada a menos que la tasación contratada sea fraudulenta. 

Toda persona que utilice los servicios de un Evaluador (Tasador) Profesional Autorizado con licencia en Puerto Rico, podrá, para el primer año fiscal luego de la fecha efectiva de la tasación, deducir el monto de los gastos incurridos y pagados por la tasación del bien inmueble hasta un máximo de $500.00, una vez dicha tasación sea presentada al CRIM.  

Para información, puedes  llamar al 787-439-1396 o escribir al correo electrónico: aagroup00@gmail.com