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Lo que debe saber sobre la solicitud de mitigación de pérdidas

Por: Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD/ Especial para Construcción
Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón

En la colaboración anterior describimos el propósito principal y los alcances generales de la reciente Ley 169 denominada “Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario”. En aquella ocasión nos propusimos orientar sobre la ley y las herramientas que esta le brindan al deudor hipotecario para enfrentar un proceso legal de ejecución de hipoteca.   

En esta colaboración abordaremos un tema que la ley describe en detalle. Esta consiste en la definición que incluye la ley para una solicitud de mitigación de pérdidas. Según la ley, “una solicitud de mitigación de pérdidas será un pedido por escrito que se formalizará completando un formulario que proveerá la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras. El formulario estará disponible en formato digital en la página web o de forma impresa, tanto en la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, en las oficinas del Departamento de Mitigación de Pérdidas o Loss Mitigation y en cada una de las sucursales del acreedor hipotecario. El formulario contendrá la información básica del deudor y expresará que sus circunstancias económicas cambiaron adversamente y que desea ser considerado para una alternativa de mitigación de pérdidas o loss mitigation”. 

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Como requisito, la Ley añade  que la solicitud sea entregada de alguna de estas dos formas: remitida por correo certificado con acuse de recibo o  entregada personalmente y ponchada como recibida en la oficina del Departamento de Mitigación de Pérdidas del acreedor hipotecario. 

La ley, además, establece que el banco deberá solicitar los documentos y la  información necesaria  con el fin de  cumplimentar la solicitud y llevar a cabo la evaluación, según las exigencias federales. Una vez el banco reciba la solicitud debidamente cumplimentada, el deudor hipotecario tendrá 15  días para entregar los documentos solicitados por el banco. Este término de 15 días será computado a partir del recibo del requerimiento de documentos que haga por escrito el banco. La solicitud se entenderá debidamente presentada sola y únicamente si se cumplen con todos los requisitos anteriores. Es por esto que es medular que el deudor hipotecario cumpla estrictamente con los pasos establecidos en la ley para que la solicitud se considere debidamente presentada. 

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Asimismo, la ley aclara que se preserva el derecho del banco a solicitar todos los documentos e información que estimen necesarios con el fin de cumplimentar la solicitud y completar la evaluación de la solicitud de Mitigación de Pérdidas de la deuda hipotecaria. 

Una vez el banco reciba por escrito un formulario de solicitud de mitigación de pérdidas por parte del deudor hipotecario, este estará impedido, en virtud de la ley, de comenzar un proceso legal de cobro de dinero contra el deudor hipotecario. Esta paralización es independiente de  la cantidad adeudada o el tiempo que haya transcurrido sin que el deudor hipotecario haya hecho algún pago.

Adicional, el artículo cuatro de la ley, establece derechos importantes para el deudor hipotecario. Este artículo obliga al banco a orientar al deudor hipotecario de todas las alternativas posibles de mitigación de pérdidas  a nivel federal y local. 

De igual forma, el artículo establece la obligación al banco de asistir al deudor en todo el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas. Esta asistencia del banco tiene que ser de buena fe,  cumpliendo siempre con los parámetros federales y locales. 

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Finalmente, el artículo cuatro provee una poderosa herramienta al deudor hipotecario en el proceso de preservar su hogar. Un ejemplo de esta herramienta es de rigor: supongamos que Andrea Atrasada tiene 18 meses en atrasos y esta demandada por el banco. De momento y sin esperarlo recibe un incentivo de su empresa y separa el equivalente a seis meses de atraso. Andrea Atrasada va al banco  y entrega su cheque por $6,500 equivalentes a seis meses vencidos. No obstante,  al llegar al banco y para su sorpresa la oficial del banco le indica que no pude recibir el pago. La oficial le explica que “habiéndose referido el caso a legal solo se reciben pagos por la totalidad de los atrasos incluyendo recargos y penalidades más los honorarios y gastos de abogado”. En ese caso Andrea Atrasada se va decepcionada y trata de asimilar la renuencia del banco a aceptar el pago parcial de los atrasos. 

Afortunadamente, este escenario no podrá repetirse en virtud de este artículo de la ley. La ley establece claramente “….durante el proceso de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario no podrá negarse a aceptar pagos parciales a la deuda”.   

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Finalmente, la ley añade que el banco “podrá comenzar un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, siempre y cuando se haya culminado el proceso de mitigación de pérdidas establecidos en esta Ley y los procesos del Reglamento X, y habiéndose notificado al deudor hipotecario, preservando los derechos del deudor ya establecidos en la Regulación X para poder apelar cualquier decisión”.

Esta importante ley fue aprobada el 9 de agosto de 2016 y entrará en vigor 60 días después de su aprobación.

El autor es abogado financiero con experiencia en derecho corporativa y banca comercial. Puede comunicarse a través del 787-287-3928. Para artículos relacionados, acceda www.thefinancialattorneys.com.