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¿Mediación en préstamos hipotecarios comerciales?

Por: Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD/ Especial para Construcción
(Archivo GFR Media) Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón

La Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras reveló alarmantes cifras en el renglón de ejecuciones de hipoteca. Conforme a las últimas cifras reveladas al pasado mes de julio un total de 18,950 propiedades se encuentran en trámites en los tribunales de ejecución de hipoteca. Asimismo, a esa fecha 2,499 propiedades fueron reposeídas por los bancos. De continuar esa tendencia se proyecta un alza sorprendente de 20% en relación a este renglón en comparación al pasado año. 

En consideración a estas alarmantes cifras y con el fin de establecer un mecanismo adicional se aprobó el 17 de agosto de 2012 la Ley 184 mejor conocida como “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”. Esta ley añade un proceso de mediación compulsorio entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario en los procesos de ejecución de Hipoteca (“Foreclosure”) de propiedades dedicadas a vivienda en Puerto Rico. 

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Usted puede encontrar un resumen de la ley, sus alcances y análisis en nuestra colaboración en Construcción del pasado 15 de septiembre de 2012.  

Una de las limitaciones principales de esta ley es que se entendía que solo atendía préstamos de consumo garantizados por hipoteca sobre la residencia principal del deudor. Esta limitación se entendía que provenía del artículo 2(d) del referido estatuto que establece la definición del deudor hipotecario  :   

“Deudor Hipotecario: Persona natural que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal. Esta definición incluirá a las personas naturales que sean responsables o que pudieran advenir responsables por la obligación que se intenta hacer efectiva en el procedimiento de cobro o de ejecución de hipoteca”.

Esta definición había sido interpretada por los tribunales como que excluía de la ley a los préstamos comerciales, industriales y agrícolas. En otras palabras, los tribunales han opinado mayormente que si usted es un comerciante y obtuvo el desembolso de un financiamiento comercial, no tendrá la oportunidad de mediación compulsoria que establece la ley aún cuando dicho préstamo comercial haya sido garantizado por su residencia principal.  

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Recordemos que un préstamo comercial puede ser aprobado para propósitos de financiamiento de cuentas por cobrar o inventario, pago de impuestos, mejoras a la propiedad comercial, compra de maquinaria y equipo u otros fines. Es en esos casos donde el Tribunal ha interpretado de manera mayoritaria que la mediación que provee la ley no está disponible. 

No obstante, el Tribunal Apelativo ha resuelto en recientes casos que la referida mediación podría ser aplicable en préstamos comerciales bajo ciertas condiciones. Nuestro Tribunal Supremo no ha emitido una opinión sobre este particular, por lo que la sentencia de los Tribunales Apelativos es una simplemente persuasiva, es decir, que no obliga a los Tribunales de menor jerarquía.  

Veamos qué ha concluido el Tribunal Apelativo. En ciertos casos el Tribunal ha opinado que “la intención de la Asamblea Legislativa es proveer un mecanismo de protección a las familias cuando enfrentan un proceso de ejecución de su vivienda principal. La intención legislativa fue ofrecer mecanismos conciliatorios de forma tal que se minimizaran las ejecuciones hipotecarias que priven a los ciudadanos de su vivienda principal. Es decir, para que proceda el referido proceso de mediación compulsoria lo determinante es que el préstamo esté garantizado con una hipoteca que grave la propiedad o vivienda principal del deudor”. 

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Otros paneles del Tribunal Apelativo han concluido que: “El Art. 2 de la Ley 184–2012, supra, establece que deudor es aquella persona que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia principal”. Luego de evaluada la legislación en su totalidad y a base de esa definición podemos concluir que el tipo de préstamo que obtuvo …. pudiese estar cobijado en la protección que ofrece la Ley, si se demostrase que fue obtenido con el propósito y fin de sostener a la familia. Es decir, si bien el préstamo era uno de tipo comercial, restaba por determinar si fue obtenido para el sostenimiento de la familia”. 

En los préstamos comerciales, industriales y agrícolas se están abriendo avenidas. Una primera puerta esta “medio abierta” en aquellos financiamientos comerciales garantizados por una residencia principal bonafide. La segunda consiste en que si el préstamo comercial garantizado por residencia principal fue obtenido con el propósito y fin de sostener la familia, aplicaría también la mediación.  

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Esta sería una herramienta que podría resultar efectiva. Dicho mecanismo podría ser un elemento adicional para evitar el cierre de miles de empresas mediante restructuración (“workout”) de sus financiamientos comerciales.   

El autor es abogado financiero con vasta experiencia en la industria bancaria y derecho corporativo (787-635-0172). Para artículos adicionales de bienes raíces, acceda www.thefinancialattorneys.com.