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Retos de altura

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano| info@Leydecondominios.com

Aunque el huracán María azotó Puerto Rico en el 2017, el 2018 transcurrió con la mayoría de los condominios de la Isla tratando de mantenerse a flote en sus esfuerzos de recuperación. Como parte de ese ejercicio, para lograr que cada comunidad vuelva a la normalidad, deben tener presentes los siguientes componentes en este 2019.

La espera que desespera

Nadie esperaba que mucho más de un año después del evento todavía hubiera condominios que tan siquiera han recibido ofertas de sus aseguradoras. Sin embargo, esta ha sido la experiencia de un gran número de condominios que continúan esperando sin saber cuándo llegará la oferta. Mientras tanto, siguen haciendo de tripas corazones en lo que reciben lo que les corresponde en derecho. En muchos condominios la paciencia comienza a agotarse, lo que podría representar que algunos consideren aceptar ofertas menores de lo que verdaderamente les corresponde para poner fin al proceso y poder hacer como mínimo las reparaciones más urgentes. 

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El peligro de escoger esa vía sería que el costo del evento atmosférico terminaría cayendo de forma desproporcionada en los titulares que diligentemente pagaron sus pólizas de seguro año tras año para estar protegidos de ocurrir un evento atmosférico de la magnitud de María.

Aumento en costos de construcción

Ya sea por la falta de mano de obra, el aumento en la demanda de materiales o la guerra de tarifas entre los Estados Unidos y China, es una realidad que los costos de construcción han aumentado y esa tendencia podrían continuar de cara al 2019. Para mayo de 2018 ya se estimaba que ese aumento en los materiales de construcción rondaba entre 30 y 40% y a partir de entonces la guerra tarifaria solo comenzaba. 

Por otro lado, conseguir cotizaciones en estos tiempos post María se ha convertido en un proceso  agotador para las juntas y los administradores. En la medida en que comiencen a llevarse a cabo los trabajos de reconstrucción en los condominios, las juntas deben tener presente que ese aumento en los costos podría alterar las cotizaciones que recibieron durante el 2018.

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La guagua aérea

Aunque durante el primer trimestre del 2018 la tendencia fue que llegaron más personas a la Isla de las que salían, desde abril la tendencia se revirtió y se ha visto como el éxodo continúa. 

Para los condominios esto continuará siendo un problema en la medida en que se sigan quedando apartamentos vacíos, sobretodo cuando aquellas propiedades que estén sujetas a financiamiento caigan en el limbo que ocurre entre el momento en que la propiedad es abandonada y aquel en que es reposeída. 

Los condominios deben ajustar sus presupuestos y, en particular, las derramas que seguramente habrá que imponer, tomando en cuenta que los titulares de estos apartamentos no contribuirán con sus correspondientes aportaciones.

Los fondos invisibles de reconstrucción 

Luego del huracán, el gobierno federal asignó al menos 42 billones de dólares en fondos para la reconstrucción de infraestructura de Puerto Rico. La mayor parte de esos fondos siguen siendo invisibles, ya sea por las disputas en Washington, la desconfianza en el uso de dichos fondos o la burocracia federal y estatal. Lo cierto es que estos fondos se necesitan urgentemente y, en la medida en que no se atienda la infraestructura del País, los condominios seguirán sufriendo y su valor depreciando. Aunque la llegada de estos fondos contribuirá a la mejoría de la infraestructura, esto podría significar más aumentos en los costos de construcción por la demanda en materiales y obreros que surgiría, asunto que las juntas deben tener presente.

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Aumento en las tasas de interés

Para septiembre del 2017 la tasa de interés promedio para las hipotecas era de 3.9%. En noviembre de este año, ya la tasa rondaba 4.94%,  como resultado de los continuos aumentos en las tasas de interés que la Reserva Federal ha anunciado que continuarán durante el 2019. En la medida en que sea más costoso el financiamiento para la compra de viviendas, será difícil que ocurran nuevas construcciones adicionales (excepto en los casos de vivienda dirigida a personas de bajos ingresos y égidas) y el movimiento del mercado de propiedades ya construidas continuará estancado.

La Reforma Contributiva 

Con los cambios introducidos con la Reforma Contributiva y los ajustes en los procesos en el Departamento de Hacienda, se espera que aumente el costo de cumplimiento con los requisitos administrativos. Estas enmiendas, que entraron en vigor el 1 de enero de 2019, trastocan la administración de los condominios, toda vez que hasta el momento el Departamento de Hacienda no ha reconocido su naturaleza peculiar a los fines de crear procesos para que el cumplimiento con dichos requisitos pudiera ser menos oneroso.

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Alza en las primas de seguros

Aquellos Consejos de Titulares que han renovado sus pólizas de seguros durante el pasado año ya han sentido el alza en las primas. 

Sin embargo, los titulares que tienen hipotecas sobre sus apartamentos quizás no han visto reflejado dicho aumento en su pago mensual de hipoteca. Este aumento, que se vería reflejado para el próximo año, podría afectar las cuentas por cobrar de los condominios, así como la morosidad en el pago de hipotecas. 

Afectarán positivamente

1. Llegada de las indemnizaciones de seguros- En la medida en que las aseguradoras comiencen a pagar las indemnizaciones, los condominios podrán comenzar proyectos de reconstrucción y veremos estructuras en mejor estado. 

2. Uniformidad de fachadas- Los condominios deben aprobar cambios para uniformar y modernizar su apariencia. 

3. Entran en vigor nuevas reglas- Durante el 2018 se aprobaron enmiendas a la Ley de Condominios y al Código de Seguros. Los cambios introducidos en regulaciones federales podrían contribuir a que un mayor número de condominios sean elegibles para garantías federales que ayudarían a atenuar el efecto de las alzas en las tasas de interés.

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4. Planes de emergencia- Enmendar dichos planes de conformidad con lo que requiere la ley y atemperarlos a las necesidades identificadas durante la pasada emergencia garantizará el bienestar de titulares y residentes. 

5. Mejoras en infraestructura- En la medida en que comiencen a llegar los fondos federales para la reconstrucción e infraestructura, los condominios se beneficiarán al igual que el resto del país. 

6. Reglamento para administradores- Con las enmiendas introducidas a la Ley de Condominios en el 2003 se facultó al DACO para aprobar un reglamento dirigido a la certificación de administradores de condominios. El Secretario de la agencia ha mostrado su interés y compromiso con el cumplimiento de este deber y ya cuenta con un borrador de reglamento que esperamos pueda aprobarse en este nuevo año.

7. Nueva Ley de Condominios- La Asamblea Legislativa tiene ante su consideración el Proyecto de la Cámara 1874, con el que se pretende enmendar y modernizar la Ley de Condominios. Se espera que este proyecto sea aprobado en 2019.