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Siete puntos a examinar de reglamentos, registros y deudas antes de comprar

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano| info@Leydecondominios.com

El proceso de adquisición de una propiedad es complicado. Se requieren estudios de título, tasaciones, notarios, certificaciones, tiempo y esfuerzo. En el caso de urbanizaciones se requiere además que el comprador esté informado de las condiciones restrictivas que puedan afectar la propiedad, se deben conocer los reglamentos que puedan aplicar y sobre todo las deudas que puedan existir con la asociación de residentes. Ahora, el proceso de adquisición no termina con el otorgamiento de la escritura, sino que la misma debe a su vez ser presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente. Luego de presentada, un registrador debe calificar (verificar que todo esté en orden y dentro de la ley) para que la misma pueda ser finalmente inscrita. 

Hay que mirar al pasado

Antes de que puedan ocurrir estos trámites, el urbanizador debe presentar las escrituras de condiciones restrictivas, escrituras de dedicación de áreas a uso público, escrituras de segregación de calles, entre otros. El Tribunal Supremo aclaró en Fernández Chaves v. Purcell Soler, 2016 TSPR 68, que el registrador puede (o debe) denegar la inscripción de escrituras de segregación, liberación y compraventa si el urbanizador no ha cumplido con presentar las escrituras que los permisos para urbanizar requerían. En la situación específica del caso antes mencionado, se adquirió la última unidad en la urbanización Parques de Guásimas en el municipio de Arroyo y se presentó la escritura en el año 2003. El registrador vino a examinar (calificar) la escritura 12 años después de su presentación y notificó que para poder proceder con la inscripción se debía 1). cancelar la hipoteca de $4,000,000.00 que pesaba sobre la escritura matriz de la urbanización (préstamo para urbanizar) y 2). presentar la escritura de segregación de calles que se había requerido bajo los permizos para urbanizar. 

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¿Qué quiere decir esto?

En otras palabras, el comprador de la residencia lleva viviendo y -muy probablemente- pagando por una propiedad sin ser el titular registral de la misma y no podrá inscribir su título hasta tanto el urbanizador (si es que existe al haber pasado doce años desde la compraventa) cumpla con presentar la escritura que debió haber presentado antes de comenzar a vender las propiedades. Tampoco podrá inscribir su derecho hasta que se cancele la hipoteca que gravaba la totalidad de la urbanización. Por el otro lado, el banco que concedió el préstamo para la compra de la residencia no tiene una hipoteca sobre la propiedad porque tampoco podría entrar al registro. Todo esto resulta además que los adquirentes de la propiedad no podrán vender la misma en el futuro hasta que el desarrollador cumpla con sus obligaciones.

Problema recurrente en Puerto Rico

Aunque el caso antes reseñado fue resuelto mediante Sentencia y no Opinión, esta situación se seguirá repitiendo en la isla debido al retraso del registro en la calificación de documentos. Cabe destacar además que la condición de la industria de la construcción muy probablemente significará que el desarrollador del proyecto dejó de existir por lo que se desconoce quien tendría la obligación de cancelar la hipoteca y realizar la escritura de segregación de calles en esta urbanización. 

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Ante esta situación solo podemos recomendar que antes de adquirir una propiedad en una urbanización: 

Verifica si se han realizado las escrituras requeridas como segregación de calles toda vez que podría ser que su título no pueda entrar al registro. 
-Solicita copia de las escrituras de condiciones restrictivas ya que al adquirir se formaliza un contrato entre la asociación, tus vecinos y tú también. 
-Solicita copia del Reglamento de la urbanización ya que es parte de ese contrato al cual te estás suscribiendo.
-Solicita una certificación de deuda de la propiedad a la asociación de residentes para conocer cualquier deuda pendiente.
-Examina el estudio de título de la propiedad prestando especial atención a las hipotecas que graven el inmueble. 
-Consulta con la asociación si existe algún reclamo con relación a la propiedad que interesas adquirir. 
-De estar adquiriendo la última o de las últimas unidades en una urbanización, exige que se cancelen las hipotecas que graven la escritura matriz ya que de no hacerse, tu título tampoco podría entrar en el Registro.