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Todo sobre seguros en condominios y urbanizaciones

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano| info@clawpr.com

Los miembros de las juntas de directores y administradores de condominios y urbanizaciones llevan desde septiembre del año pasado lidiando con ajustadores, reclamaciones y aumentos en las pólizas de seguros. 

Estos temas no recibían antes la atención que ameritaban y solo se hablaba del seguro cuando tocaba renovar las pólizas. A continuación, lo que debes saber de este tema.   

¿Qué seguros debe tener mi condominio por Ley?

La Ley de Condominios dispone en su Artículo 43 que los titulares podrán asegurar contra riesgos las áreas comunes generales, procomunales y limitadas, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares. 

Igualmente, permite adquirir pólizas de seguro que cubran los daños que puedan ser causados por decisiones de la junta de directores o de alguno de sus miembros. 

No hay una obligación per sé de tener un seguro, sino que se deja a discreción del consejo determinar el tipo de riesgo a ser cubierto, si alguno. Sin embargo, tener un seguro tipo "hazard" es requerido por las instituciones bancarias cuando se financian propiedades tanto en condominios como en urbanizaciones.  

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¿Quién escoge el seguro o el corredor?

El consejo de titulares viene llamado a seleccionar inicialmente el tipo de seguro, la póliza de seguro y debería aprobar al agente o corredor de seguros una vez culminado el proceso de transición. 

Para cambios posteriores, el Artículo 43 de la Ley de Condominios dispone que la Junta de Directores podrá sustituir al agente o corredor de seguros, siempre y cuando las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas o de mayor alcance y beneficio al mismo o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al consejo de titulares. 

En síntesis, la Ley de Condominios dispone los casos en los que la junta de directores puede efectuar cambios y bajo cuáles términos. 

Luego del paso del Huracán María, muchos condominios se han visto en la situación de que ya no hay alternativas en el mercado o que solo hay como opción una póliza de la misma compañía que se tenía, pero con menos cubierta y a un costo sustancialmente mayor. En esos casos, lo más recomendable, aunque no haya cambio de compañía ni corredor, sería llevar el asunto a la atención del Consejo.

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¿Qué es el deducible?

Es una forma de compartir el riesgo con la aseguradora mediante la cual el asegurado se obliga a cubrir una cantidad de la reclamación en caso de una pérdida. De esta forma, las pólizas son más económicas ya que hay una porción de la pérdida que no es asumida por la aseguradora. 

En pólizas de huracán estamos viendo un 2% del valor de la propiedad asegurada, pero para terremotos es el 5%. 

El deducible no es una cantidad que el condominio o asociación tiene que pagar de sus cuentas, sino que es descontada del monto que la aseguradora acuerde pagar. 

Recomendamos establecer prioridades en los arreglos y reparaciones a realizarse ya que no todos los daños podrán ser arreglados inmediatamente, toda vez que por lo general no se cuentan con los fondos para cubrir el dinero descontado por razón del deducible aplicado. 

Debemos además mencionar que existe lo que se le conoce como “deductible buyback” que esencialmente es una cubierta adicional que se adquiere para propósitos de bajar el deducible.